我國(guó)17000多家倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)，前60家的市場(chǎng)份額僅為6%，說(shuō)明物流業(yè)市場(chǎng)相對(duì)分散，這也是行業(yè)發(fā)展處于初期階段的顯著特點(diǎn)。除市場(chǎng)分散以外，“服務(wù)水平相對(duì)較低”、“營(yíng)運(yùn)成本高”、“定價(jià)能力弱”等顯著特點(diǎn)，也都說(shuō)明我國(guó)物流業(yè)發(fā)展仍處于襁褓期。

　　中國(guó)老百姓的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)能力很強(qiáng)，但世界上最大的電商仍然在美國(guó)。造成這種現(xiàn)象的原因不是由于中國(guó)電子商務(wù)不發(fā)達(dá)，而是物流行業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。目前電子商務(wù)的迅猛發(fā)展刺激著物流行業(yè)的發(fā)展。并且經(jīng)濟(jì)及世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)為我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展提供了諸多機(jī)遇。

　　例如，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，讓生產(chǎn)地與消費(fèi)低距離越來(lái)越遠(yuǎn)，從而產(chǎn)生了第三方物流發(fā)展的需要；刺激消費(fèi)的政策及進(jìn)口需求的擴(kuò)大為第三方物流提供了市場(chǎng)；城市化的深入及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提升為物流成本的降低提供了更多可能。

　　物流地產(chǎn)，高速發(fā)展的背后是什么？

　　目前我國(guó)物流地產(chǎn)供需缺口巨大，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為美國(guó)的1/12，租金也連續(xù)18個(gè)季度上漲，投資回報(bào)率已超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)；

　　但國(guó)內(nèi)大部分市場(chǎng)份額被外資搶占，其中物流巨頭普洛斯近年在利潤(rùn)率、回報(bào)率、物業(yè)投資收益等方面逐漸體現(xiàn)出對(duì)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，可以說(shuō)：國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)已來(lái)臨。

　　據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前各類物流園區(qū)數(shù)共計(jì)754家。但是按照我們國(guó)家的行政區(qū)劃，全國(guó)地級(jí)以上城市287個(gè)，縣級(jí)市和縣2100個(gè)，市轄區(qū)852個(gè)，合計(jì)3239個(gè)。

　　各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個(gè)而是若干個(gè)物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)由各級(jí)政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達(dá)上萬(wàn)個(gè)。因此保守估計(jì)，我國(guó)各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家！

物流園的高速發(fā)展，驅(qū)動(dòng)力在哪里？

　　1.電商時(shí)代全面崛起

　　2009-2013年，中國(guó)線上零售總額的復(fù)合增長(zhǎng)率為63%。2013年，國(guó)內(nèi)線上零售總額達(dá)到1.85萬(wàn)億元，高基數(shù)的背景下仍實(shí)現(xiàn)42%的增長(zhǎng)率；網(wǎng)購(gòu)規(guī)模已占社會(huì)消費(fèi)品零售總額8%，同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加速進(jìn)行

　　自2011年國(guó)務(wù)院頒布物流“國(guó)九條”(《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》)以來(lái)，促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)劃相繼出臺(tái)。2014年6月，李克強(qiáng)總理主持國(guó)務(wù)院會(huì)議通過(guò)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，確定了農(nóng)產(chǎn)品物流、制造業(yè)物流與供應(yīng)鏈管理等12項(xiàng)重點(diǎn)工程，提出到2020年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系。

　　3.物流行業(yè)政策逐漸落地

　　自2011年國(guó)務(wù)院頒布物流“國(guó)九條”(《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》)以來(lái)，促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)劃相繼出臺(tái)。2014年6月，李克強(qiáng)總理主持國(guó)務(wù)院會(huì)議通過(guò)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，確定了農(nóng)產(chǎn)品物流、制造業(yè)物流與供應(yīng)鏈管理等12項(xiàng)重點(diǎn)工程，提出到2020年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系。

　　4.倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

　　由于物流業(yè)需求持續(xù)高速增長(zhǎng)，上游倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的投資規(guī)模不斷攀升。2013年，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的固定資產(chǎn)投資總額為4,201億元，占比全國(guó)固定資產(chǎn)總額0.96%，同比提升0.1個(gè)百分點(diǎn)；2014年1-7月，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)累計(jì)投資額已實(shí)現(xiàn)2,598億元，占比提升至1%。

物流園的發(fā)展，將經(jīng)歷哪些階段？

　　進(jìn)入21世紀(jì)，園區(qū)物流企業(yè)發(fā)展階段可以分為“三段論”（三個(gè)黃金十年）：

　　第一個(gè)十年即2001年-2010年以單個(gè)物流企業(yè)自已投資與自已經(jīng)營(yíng)為主；

　　第二個(gè)十年即2011年-2020年以多個(gè)物流企業(yè)合資與合作經(jīng)營(yíng)為主；

　　第三個(gè)十年即2021-2030年以少數(shù)物流龍頭品牌企業(yè)連鎖復(fù)制為主。

國(guó)內(nèi)目前大型物流企業(yè)有哪些，他們的發(fā)展?fàn)顩r如何？

　　2014年，8家物流企業(yè)進(jìn)入中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)榜單：中國(guó)郵政營(yíng)，排行28位；中鐵物資，排行91位；中遠(yuǎn)集團(tuán)，排行92位；中外運(yùn)長(zhǎng)航，排行140位；中海集團(tuán)，排行184位；玖隆鋼鐵物流，排行187位；河北物流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，排行210位；中國(guó)國(guó)際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司，排行211位。

　　順豐服務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大據(jù)悉，2014年以來(lái)，順豐服務(wù)范圍已新增352個(gè)縣區(qū)。

　　公告顯示，新增的服務(wù)區(qū)域包括云南省普洱市景東彝族自治縣、貴州省遵義市赤水市、青海省海東市互助土族自治縣、陜西省安康市平利縣、四川省雅安市蘆山縣等，多為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，交通不便的五線城市。

　　韻達(dá)快遞美國(guó)服務(wù)中心官方網(wǎng)站正式上線日前，韻達(dá)快遞美國(guó)服務(wù)中心官方網(wǎng)站（www.yundaex.us)正式上。

　　此外，韻達(dá)快遞自主研發(fā)的適合國(guó)際快遞寄遞服務(wù)需求的全球貨運(yùn)（gss）系統(tǒng)，已于日前正式上線，應(yīng)用于快遞服務(wù)跨境業(yè)務(wù)。

　　韻達(dá)快遞目前已經(jīng)與在電商貿(mào)易市場(chǎng)份額占有率較高的歐美、東南亞、日韓等國(guó)家相關(guān)伙伴開(kāi)展戰(zhàn)略合作模式，鋪設(shè)其國(guó)際網(wǎng)絡(luò)。

　　新萬(wàn)迅物流與蘇寧易購(gòu)開(kāi)啟戰(zhàn)略合作關(guān)系今年8月，蘇寧易購(gòu)與新萬(wàn)迅物流，正式達(dá)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。新萬(wàn)迅是國(guó)內(nèi)專業(yè)合約物流、電商物流服務(wù)商，目前已經(jīng)建立了由鐵路、公路、航空、海運(yùn)多種運(yùn)輸方式的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。

　　全峰快遞殺入P2P網(wǎng)貸9月4日，全峰快遞與上海外灘網(wǎng)信聯(lián)手推出一款針對(duì)一級(jí)快遞加盟商的無(wú)抵押信貸金融產(chǎn)品，從而通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式解決加盟商短期融資需求。

　　據(jù)介紹，這款新名叫“全峰e(cuò)收貸”的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品是全峰首度以互聯(lián)網(wǎng)的方式涉水金融領(lǐng)域。

　　中國(guó)郵政開(kāi)通南寧-南昌-南京貨運(yùn)航線9月3日，中國(guó)郵政航空公司一架波音737全貨機(jī)降落南寧機(jī)場(chǎng)，意味著南寧-南昌-南京貨運(yùn)航線正式開(kāi)通。這也是廣西快遞行業(yè)首個(gè)貨運(yùn)航班，標(biāo)志著廣西正式接入中國(guó)郵政速遞物流南京集散中心。

國(guó)內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)園代表性運(yùn)營(yíng)品牌是？

　　1.普洛斯全球物流地產(chǎn)的霸主之一，中國(guó)物流地產(chǎn)60%以上的市場(chǎng)占有率令其江湖地位穩(wěn)如泰山。三核聯(lián)動(dòng)的閉合循環(huán)體系和核心型物流地產(chǎn)基金的助力，加上其他外資所不具有的本土化基因。

　　但過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張，過(guò)于依賴順周期的模式和中資力量入局后的潛在威脅也值得警惕。

　　2．安博全球最大的物流地產(chǎn)商，在中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，保守而謹(jǐn)慎的作風(fēng)雖然會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，但也避免了很多的風(fēng)險(xiǎn)。目前和普洛斯、嘉民一樣，都正在重視電商業(yè)務(wù)的增強(qiáng)。

　　3．嘉民獲得了加拿大養(yǎng)老基金的支持之后，嘉民集團(tuán)在中國(guó)的擴(kuò)張步伐有增無(wú)減，與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)、宏泰集團(tuán)等本土企業(yè)的創(chuàng)新合作值得關(guān)注。

　　4．蓋世理“物流地產(chǎn)中的勞斯萊斯”，業(yè)務(wù)小而精，其高品質(zhì)的環(huán)保倉(cāng)儲(chǔ)做得很有一套。

　　但東家從沃爾瑪、迪拜世界集團(tuán)道Brookfield的連續(xù)折騰，讓蓋世理也始終不能進(jìn)入加速的正常軌道中，其在中國(guó)的發(fā)展不能算順利。

　　5．維龍投資意大利最大的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施提供商，目前維龍?jiān)谥袊?guó)各城市運(yùn)營(yíng)或在建的物流倉(cāng)儲(chǔ)總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，資金充沛，一體化鏈條完整，500強(qiáng)客戶豐富，不可小覷的重要外資力量。

　　6．易商曾經(jīng)的普洛斯第一副總裁沈晉初個(gè)人創(chuàng)業(yè)已經(jīng)初步取得成功，華平、高盛、荷蘭匯盈等超過(guò)10億美元的注資讓易商有更多擴(kuò)張的底氣。

　　以電商和定制為重要特點(diǎn)的易商愿景是做中國(guó)零售物流地產(chǎn)的NO.1，仍有巨大的可塑空間。

　　7．宇培集團(tuán)與易商并列為最炙手可熱的兩大本土物流地產(chǎn)商，在引入凱雷、湯森、RRJ Capita以及獅城控股等外資基金后，手握大把資金的宇培攻城略地不在話下。

　　不過(guò)，宇培必須要吸取當(dāng)初與普洛斯合作失敗的教訓(xùn)，并不斷完善自身的管理機(jī)制和戰(zhàn)略布局。

　　8．寶灣物流國(guó)企背景，擁有核心倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的全程物流服務(wù)商，在自有倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)上延伸出一系列業(yè)務(wù)與服務(wù)，并在研究打造寶灣電子物流商務(wù)平臺(tái)和寶灣物流公共型電子商務(wù)物流平臺(tái)，發(fā)展勢(shì)頭正盛。

　　9．百利威霍氏集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)之一，定位于第三方物流，業(yè)務(wù)除了高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)外，還有復(fù)雜的鏈條式的物流全程服務(wù)。目前，百利威已經(jīng)獲得黑石等海外資本的垂青，未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭也值得期待。

　　10．北京建設(shè)十分銳意進(jìn)取的北京國(guó)企，三年的極速擴(kuò)張之后，旗下物業(yè)市值由50萬(wàn)港元上升到29億港元，激增近6000倍。母公司北京控股集團(tuán)旗下有多家香港上市公司，在資本運(yùn)作方面的基因根深蒂固，為未來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)方面的證券化操作打下基礎(chǔ)。

　　11．豐樹(shù)一個(gè)三心二意的物流地產(chǎn)機(jī)會(huì)主義者。

　　12．騰飛另一個(gè)三心二意的物流地產(chǎn)機(jī)會(huì)主義者。

　　13．平安不動(dòng)產(chǎn)物流地產(chǎn)方面的野心不小，剛與商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)商五洲國(guó)際達(dá)成合作聯(lián)盟，希望在5年之內(nèi)做到普洛斯、嘉民之后的中國(guó)第三。物流地產(chǎn)的操作方式靈活多樣，并且在倉(cāng)儲(chǔ)之外還有更多的金融算盤。

　　14．深圳國(guó)際深圳國(guó)資委旗下的國(guó)營(yíng)物流地產(chǎn)平臺(tái)，提出打造“中心城市綜合物流港”的口號(hào)，在前海的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中占據(jù)先機(jī)，并且展開(kāi)全國(guó)范圍的布局，進(jìn)一步動(dòng)作值得期待。

　　15．海航集團(tuán)公認(rèn)的資本玩家，素有“八爪魚(yú)”之稱，對(duì)資產(chǎn)騰挪的興趣遠(yuǎn)大于產(chǎn)品打造。一直以來(lái)都在物流和地產(chǎn)兩方面有很深的積累，但從未結(jié)合過(guò)。這次與豐樹(shù)聯(lián)手開(kāi)拓物流地產(chǎn)是一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)分析——物流園的利潤(rùn)空間有多大？

　　去年5月以來(lái)，包括互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、物流運(yùn)營(yíng)、工業(yè)地產(chǎn)、保險(xiǎn)基金等在內(nèi)的各路資金開(kāi)始大舉進(jìn)軍中國(guó)物流業(yè)：

　　(1)國(guó)內(nèi)企業(yè)中，阿里巴巴投資千億元于菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系，萬(wàn)科在行業(yè)銷售低迷下宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；

　　(2)海外企業(yè)中，澳洲的嘉民集團(tuán)、美國(guó)的厚樸基金、凱雷投資、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內(nèi)地物流企業(yè)。

　　1.供求端：

　　優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)，線上零售市場(chǎng)日趨成熟、電子商務(wù)不斷升級(jí)發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求將進(jìn)一步提升。

　　從微觀面來(lái)看，電商的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張速度越快，其對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求體量也越大。

　　2.價(jià)格端：

　　網(wǎng)購(gòu)發(fā)達(dá)城市倉(cāng)儲(chǔ)租金上漲趨勢(shì)明顯淘寶根據(jù)各城市網(wǎng)購(gòu)成交、網(wǎng)購(gòu)規(guī)模等數(shù)據(jù)綜合發(fā)布全國(guó)網(wǎng)購(gòu)城市50強(qiáng)。

　　其中，杭州替代廣州躍升為一線網(wǎng)購(gòu)城市，蘇州、南京、寧波、溫州、京華等長(zhǎng)三角城市也進(jìn)入網(wǎng)購(gòu)發(fā)達(dá)城市之列。隨著網(wǎng)購(gòu)規(guī)模的擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求，推升各地倉(cāng)儲(chǔ)租金持續(xù)上漲。

　　3.利潤(rùn)端：

　　優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)回報(bào)率超商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)CBRE發(fā)布的報(bào)告，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，投資回報(bào)率已超過(guò)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及高端住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。

　　以北京和上海兩地為例，過(guò)去5年的房地產(chǎn)投資回報(bào)率表現(xiàn)為：物流設(shè)施>購(gòu)物中心>寫(xiě)字樓>高端住宅。目前，普通的物流設(shè)施平均投資回報(bào)率達(dá)到6.5%-7%，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)的回報(bào)率可以達(dá)到8%-11%。

　　國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)仍處起步階段，但海外資金已提前布局市場(chǎng)。

　　截至2014年3月，外資工業(yè)地產(chǎn)商持有的物業(yè)面積占比高達(dá)78%。其中，由新加坡主權(quán)基金控股的普洛斯持有全國(guó)760萬(wàn)平米的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)面積，市場(chǎng)份額高達(dá)59%，已基本形成壟斷格局。

　　未來(lái)隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，國(guó)內(nèi)資金也將積極布局物流地產(chǎn)，中國(guó)企業(yè)有望憑借本土優(yōu)勢(shì)提高內(nèi)資市場(chǎng)的份額。

商貿(mào)物流地產(chǎn)的O2O構(gòu)建模式

　　繼今年1月與騰訊合作之后，9月15日，華南城間接全資子公司TimeEpoch與馬克波羅訂立投資合作協(xié)議，合作雙方將深入探討合作發(fā)展針對(duì)中小企業(yè)的O2O商貿(mào)服務(wù)的商機(jī)，在中國(guó)建設(shè)一個(gè)領(lǐng)先的線上線下業(yè)務(wù)充分融合的中小企業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有助于華南城的平臺(tái)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。騰訊擁有龐大的流量資源，可為平臺(tái)引流；

　　而馬可波羅可作為騰訊和華南城O2O生態(tài)中的運(yùn)營(yíng)中心，可以進(jìn)行一些大數(shù)據(jù)分析工作。而華南城的商貿(mào)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和商品展示設(shè)施則可以成為騰訊、華南城和馬可波羅戰(zhàn)略合作的線下基礎(chǔ)支撐。

共同營(yíng)造O2O商業(yè)生態(tài)圈

　　馬可波羅網(wǎng)的用戶體驗(yàn)、搜索體驗(yàn)、注冊(cè)會(huì)員都已經(jīng)開(kāi)始超越阿里巴巴、慧聰?shù)雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！狈治鋈耸款A(yù)計(jì)，2014年馬可波羅可能成為行業(yè)最大的B2B數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　不僅如此，與騰訊的電商業(yè)務(wù)相比，馬可波羅與華南城的平臺(tái)業(yè)務(wù)也更為接近。華南城與騰訊的戰(zhàn)略合作加上馬可波羅的數(shù)據(jù)和技術(shù)，可共同營(yíng)造O2O商業(yè)生態(tài)圈。

　　企業(yè)用戶通過(guò)微信公眾號(hào)直接下訂單到華南城，這其中涉及支付、結(jié)算、店鋪等各方面的細(xì)節(jié)運(yùn)營(yíng)，這些都屬于互聯(lián)網(wǎng)。

　　而客戶喜好和商品排列，這些還需要數(shù)據(jù)分析工作。而馬可波羅就成為騰訊和華南城的O2O生態(tài)中的一個(gè)運(yùn)營(yíng)中心。

　　華南城的商貿(mào)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和商品展示設(shè)施則可以成為騰訊、華南城和馬可波羅戰(zhàn)略合作的線下基礎(chǔ)支撐。

　　在馬可波羅的眾多商戶可以充分利用華南城的綜合物流倉(cāng)儲(chǔ)和商品交易中心的同時(shí)，這些商戶的接入也將進(jìn)一步推動(dòng)華南城主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

O2O平臺(tái)化大潮

　　不僅是華南城，無(wú)錫起家的五洲國(guó)際，中部崛起的卓爾發(fā)展，幾乎所有曾經(jīng)以“低地價(jià)成本+快周轉(zhuǎn)銷售”模式賺得盆滿缽滿的商貿(mào)物流批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都在轉(zhuǎn)型做平臺(tái)，試圖向服務(wù)要效益。

　　而其中一個(gè)重要的方向就是與O2O概念相合，采取自建或者與電商企業(yè)合作的方式，搭建線上線下閉合的大平臺(tái)。卓爾發(fā)展在異地復(fù)制漢口北模式的第一個(gè)項(xiàng)目中，同樣打出了天津“卓爾電商城”的概念；

　　而時(shí)任毅德控股董事局主席的王再興在年初接受優(yōu)園區(qū)專訪時(shí)，也曾表示將尋求機(jī)會(huì)搭建電商平臺(tái)。

　　商貿(mào)物流城的未來(lái)趨勢(shì)確實(shí)是大平臺(tái)，但做平臺(tái)要有自己的核心產(chǎn)業(yè)資源，而不僅僅是集成配置。

　　互聯(lián)網(wǎng)的巨頭都各有所長(zhǎng)，他們可以做平臺(tái)，但商貿(mào)物流城開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自己的核心產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備，想做平臺(tái)非常難。像華南城這樣借助市場(chǎng)的力量，嫁接成熟平臺(tái)，也算是一條捷徑。

　　雖然商貿(mào)物流城轉(zhuǎn)型做平臺(tái)是戰(zhàn)略防御性的措施。但嫁接互聯(lián)網(wǎng)也并不是未來(lái)商貿(mào)物流城更好發(fā)展的必然保障，嫁接互聯(lián)網(wǎng)還要看誰(shuí)嫁接得更平滑、更有效率，是不是可以跟你現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，有待觀察。

普洛斯物流園的領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)模式

　　普洛斯成為中國(guó)物流地產(chǎn)業(yè)巨頭并非偶然，其商業(yè)模式的成功主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　一、運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)

　　1．前期評(píng)估嚴(yán)密普洛斯對(duì)物流園區(qū)的投資建設(shè)有嚴(yán)密的評(píng)估流程，針對(duì)客戶需求進(jìn)行分析后做出選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等方面的決策。其中園區(qū)選址是規(guī)劃中的重點(diǎn)，包括：園區(qū)區(qū)位、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)支撐條件、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)等。

　　2．持續(xù)客戶管理普洛斯擁有非常完善的CRM 系統(tǒng)，能對(duì)客戶進(jìn)行全程追蹤。

　　一方面，公司可以獲取客戶的滿意程度回饋，實(shí)現(xiàn)決策閉環(huán)和持續(xù)改進(jìn)。另一方面，公司能夠挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來(lái)擴(kuò)張需要，提升用戶粘性。

　　3．“出租率”考核普洛斯對(duì)于園區(qū)出租率非常重視，是績(jī)效考核的重要指標(biāo)。從前線的物業(yè)經(jīng)理到辦公室的文職人員，公司實(shí)施全面的以“出租率”為主導(dǎo)的激勵(lì)計(jì)劃和營(yíng)銷戰(zhàn)略。

　　二、管理模式特點(diǎn)

　　1．電力供應(yīng)和屋面承載由于園區(qū)有大量的分揀配送工作，對(duì)電力系統(tǒng)和屋面承載能力都有很高的要求。對(duì)此普羅斯都進(jìn)行精確的計(jì)算，在一些區(qū)域安置備用電機(jī)組保障園區(qū)電力。

　　2．車輛及運(yùn)輸管理由于園區(qū)車輛眾多，部分地區(qū)人員密集。普洛斯針對(duì)園區(qū)的功能定位滿足配套需求，在一些區(qū)域采取人車分流管理，同時(shí)增加配套設(shè)施，例如食堂、宿舍和停車棚等。

　　3．促銷季應(yīng)急管理電商有很多促銷活動(dòng)，由此帶來(lái)的季節(jié)性高峰對(duì)園區(qū)的保障能力提出較大的挑戰(zhàn)。對(duì)此，普洛斯通常會(huì)提前一個(gè)月跟客戶進(jìn)行溝通，滿足高峰期的運(yùn)作需求。

　　普洛斯深耕中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)十年，期間經(jīng)歷了易主時(shí)期的動(dòng)蕩，但隨著近年電商的迅猛崛起，公司在中國(guó)區(qū)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)越發(fā)出色。相比目前處在困境中的國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)商，普洛斯的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式逐漸顯示出獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

　　從財(cái)務(wù)角度分析，普洛斯的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：

　?。?）高利潤(rùn)率體現(xiàn)租賃優(yōu)勢(shì)；

　?。?）確認(rèn)當(dāng)期物業(yè)升值收益；

　　（3）資產(chǎn)回報(bào)率漸超開(kāi)發(fā)商；

　?。?）低負(fù)債率降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、高利潤(rùn)率體現(xiàn)租賃優(yōu)勢(shì)

　　傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商依靠房屋的銷售作為收入，需要承擔(dān)開(kāi)發(fā)期的土地、建筑和資金成本，利潤(rùn)率水平較低。

　　以普洛斯為代表的物流地產(chǎn)商依靠租賃模式獲取收入，通過(guò)自持物業(yè)將上述成本資本化，而運(yùn)營(yíng)期間只需承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用，故利潤(rùn)率和服務(wù)行業(yè)相當(dāng)。剔除物業(yè)增值部分，2013 年普洛斯（中國(guó)）的息稅前利潤(rùn)率（EBIT）達(dá)到65%，同期萬(wàn)科和保利的EBIT 利潤(rùn)率為18%。

　　二、確認(rèn)當(dāng)期物業(yè)增值收益

　　相較傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，物流地產(chǎn)商除了具有利潤(rùn)率的優(yōu)勢(shì)，還能即時(shí)確認(rèn)物業(yè)增值帶來(lái)的收益。開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)增值利潤(rùn)只有在存貨結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)才能確認(rèn)，但物業(yè)租賃商的房產(chǎn)增值部分可以通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量法直接計(jì)入當(dāng)期投資損益。

　　由于近年土地成本上升和物流業(yè)的高速發(fā)展，普洛斯在華物業(yè)的增值收益貢獻(xiàn)了大部分的利潤(rùn)，因而凈利潤(rùn)持續(xù)高于收入水平，顯示物流地產(chǎn)的升值空間巨大。2013 年普洛斯（中國(guó)）的息稅前利潤(rùn)中，物業(yè)增值部分貢獻(xiàn)占比達(dá)59%。

　　三、資產(chǎn)回報(bào)率漸超開(kāi)發(fā)商

　　傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下房企的資產(chǎn)回報(bào)率從2011 開(kāi)始已呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)回報(bào)率在2010 年達(dá)到4.4%的峰值，而2013 年已下滑至3.5%。

　　以普洛斯為代表的物流地產(chǎn)商由于國(guó)內(nèi)電商的崛起，資產(chǎn)回報(bào)率隨著下游需求爆發(fā)逐年上升。以凈利潤(rùn)與年末總資產(chǎn)比值作為ROA 指標(biāo)，普洛斯（中國(guó)）的ROA連續(xù)三年上漲，2013 年達(dá)到4.4%，超越萬(wàn)科和保利的3.8%。

　　四、低負(fù)債率降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商通常對(duì)資本投入要求較高，行業(yè)杠桿一直維持在高位以保證周轉(zhuǎn)率，但資金鏈風(fēng)險(xiǎn)伴隨庫(kù)存壓力逐漸暴露。

　　以普洛斯為代表的物流地產(chǎn)依靠租賃模式獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，低負(fù)債率下擴(kuò)張速度放緩，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低；一旦行業(yè)出現(xiàn)爆發(fā)性的投資機(jī)會(huì)，杠桿率提升空間巨大。

　　以年末帶息負(fù)債占總資產(chǎn)比率為指標(biāo)，2013 年普洛斯（中國(guó)）的帶息負(fù)債率為13%，而杠桿率在行業(yè)低位的萬(wàn)科帶息負(fù)債率也達(dá)到19%，保利的帶息負(fù)債率為32%。

　　綜合來(lái)看，普洛斯以境外REITS的身份成為國(guó)內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商，其商業(yè)模式的成功并非偶然。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了樓市黃金時(shí)代的高周轉(zhuǎn)模式之后，如今依靠高杠桿提升投資回報(bào)率的模式已顯現(xiàn)出巨大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

　　在住宅市場(chǎng)庫(kù)存高企的背景下，物流地產(chǎn)的需求卻正在釋放巨大的市場(chǎng)空間。而普洛斯較早把握住了電商時(shí)代的機(jī)遇，依靠海外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成功搶占了國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的市場(chǎng)，其模式值得目前謀求轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商借鑒。

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